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Alles was Recht ist

Gesetze, Verordnungen, Verträge, juristische Begriffe, etc…
beim Kauf-/Verkauf von Immobilien werden Sie mit all diesen Dingen konfrontiert. Zu einigen Punkten möchten wir Ihnen einen ersten Überblick geben, für alle weiteren Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!

Eigentum an Immobilien

In Österreich genießen Sie beim Kauf von Immobilien eine hohe Rechtssicherheit. Alle Rechte an Liegenschaften sind im Grundbuch eingetragen, d.h., jede Liegenschaft in Österreich und jeder Eigentümer sind im Grundbuch erfasst. Und nur das, was im Grundbuch steht, gilt.

Dieses System mag zwar Immobilientransaktionen komplizierter gestalten, bietet aber gleichzeitig große Rechtssicherheit für alle Beteiligten.

Um als neuer Eigentümer ins Grundbuch einverleibt werden zu können, müssen daher folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Kaufvertrag mit Einverleibungsbewilligung
  • Unbedenklichkeitsbescheinigung (Erklärung des Finanzamtes, dass z.B. die Grunderwerbssteuer entrichtet wurde)
  • Grundbuchsgesuch

Wenn Sie als Eigentümer dem Grundbuch einverleibt werden, übernehmen Sie automatisch alle vor Einverleibung Ihres Rechtes verbücherten Lasten. Überprüfen Sie daher genau, welche Lasten im Grundbuch vorhanden sind und vereinbaren Sie im Kaufvertrag deren Löschung oder deren Anrechnung auf den Kaufpreis. Beachten Sie, dass z.B. Wegerechte, Leibrenten, Wohnrechte usw. den Wert einer Liegenschaft erheblich schmälern können!

Miteigentum und Wohnungseigentum

Wenn es mehr als einen Eigentümer einer Liegenschaft gibt, so können diese

  • Miteigentümer mit ideellen Anteilen oder
  • Wohnungseigentümer sein.

Der wesentliche Unterschied ist, daß mit dem Recht des ideellen Miteigentümers noch nicht das Recht verbunden ist, eine Wohnung zu nutzen und darüber alleine zu verfügen, d.h. diese zu verkaufen oder zu vermieten. Nur dem Wohnungseigentümer ist eine Wohnung zur alleinigen Nutzung und Verwertung zugewiesen.

Wohnungseigentum ist im Grundbuch (B-Blatt = Eigentumsblatt) ausdrücklich durch den Hinweis „Wohnungseigentum an W …” gekennzeichnet.

Im Eigentumsblatt des Grundbuchs steht dann:

Anteil 89/923 Muster Maximilian
GEB: 12.12.1954
ADR: Hochgasse 22 6780

a 156/1995 Kaufvertrag 1995-01-28 Eigentumsrecht
b 156/1995 Wohnungseigentum an W 5

Aus diesem Beispiel sieht man, daß Hr. Muster, geboren 1954, die Wohnung Top 5 durch Kaufvertrag am 28. 1. 1995 erworben hat. Erst zu diesem Zeitpunkt der Einverleibung des Eigentumsrechtes wurde Wohnungseigentum begründet. Die angegebene Adresse ist die Wohnadresse von Hrn. Muster zum Zeitpunkt der Einverleibung des Eigentums, dies muss nicht die Adresse der Eigentumswohnung sein!

Nutzwertfestsetzung

Der Wohnungseigentümer ist Eigentümer eines Anteils der Liegenschaft. Dieser Anteil wird auf Basis eines Nutzwertfestsetzungsgutachtens festgestellt.

Der Nutzwert einer Wohnung errechnet sich aus der Nutzfläche und den Zu- oder Abschlägen für werterhöhende oder wertmindernde Unterschiede. Liegt eine Wohnung zum Beispiel südseitig mit Gartensicht, wird sie höher bewertet, d.h. es wird ihr ein höherer Nutzwert zugeordnet als einer nordseitigen Wohnung mit Straßenlage in gleicher Größe.

Das Verhältnis des einer Wohnung zugeordneten Nutzwertes zu der Summe der Nutzwerte aller Wohnungen ergibt den Mindestanteil des Wohnungseigentümers an der Gesamtliegenschaft. Dieser Mindestanteil wird im Grundbuch eingetragen.

Ehegattenwohnungseigentum

Pro Eigentumswohnung kann es lt. Wohnungseigentumsgesetz nur einen Wohnungseigentümer geben. Ausnahme ist die Begründung von Ehegattenwohnungseigentum oder der Erwerb durch eine Gesellschaft. Eine Eigentumswohnung kann daher nicht Lebensgefährten oder Geschwistern gemeinsam gehören. Ebenso muss im Fall der Auflösung der Ehe durch Scheidung oder Todesfall die Wohnung einem der Eheleute bzw. einem Erben zugesprochen werden.

Wohnungseigentümergemeinschaft

Alle (Mit-)Eigentümer einer Liegenschaft sind für die Verwaltung und Instandhaltung der Liegenschaft verantwortlich. Miteigentümer werden in diesem Zusammenhang zu einem eigenen Rechtssubjekt welche Verträge abschließen, klagen oder auch — z.B. wenn durch bauliche Mängel ein Schaden für die Anrainer entstanden ist — geklagt werden kann.

Innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt die Entscheidungsfindung nach Mehrheitsverhältnissen, wobei die Miteigentumsanteile (=Nutzwerte) maßgeblich sind.

Bei Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung entscheidet die einfache Mehrheit. Dazu gehören etwa die angemessene Versicherung des Hauses, die Bestellung und Abberufung eines Verwalters und die Durchführung von notwendigen Instandhaltungsarbeiten.

Alle darüber hinaus gehenden Beschlüsse bedürfen der Einstimmigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine Ausnahme kann erfolgen, wenn es sich um nützliche Verbesserungen handelt, der nicht zustimmende Eigentümer nicht übermäßig beeinträchtigt wird und ihm keine Kosten erwachsen.

Maklerrecht und Konsumentenschutz

Einige Rechte und Pflichten für Makler und Auftraggeber geben.

Das Maklergesetz regelt, die Rechtsbeziehungen zwischen Auftraggeber und Makler und die gegenseitigen Rechte und Pflichten.

Die Immobilienmaklerverordnung enthält die Standesregeln und die Höchstsätze der Provisionen für Immobilienmakler.

Das Konsumentenschutzgesetz räumt den Verbrauchern zusätzliche Rechte ein. Außerdem werden die Aufklärungspflichten des Immobilienmaklers, die Höchstdauer von Alleinvermittlungsaufträgen und die Schriftform als Voraussetzung für die Gültigkeit bestimmter Vereinbarungen festgesetzt.

Informationen zum Maklergesetz

Aufgrund einer ausdrücklichen Vereinbarung ist der Makler befugt, das zu vermittelnde Geschäft für den Auftraggeber abzuschließen.

Im Falle eines Alleinvermittlungsauftrages ist der Makler verpflichtet, Aktivitäten zu setzen, um Ihre Liegenschaft zu verwerten.

– Auskunftspflicht

Der Makler muß seinem Auftraggeber auf Anfrage über den Fortgang der Vermittlung Auskunft geben.

– Provisionsanspruch

Der Provisionsanspruch entsteht grundsätzlich mit Abschluss (Rechtswirksamkeit) des Kaufvertrages. Für Fälle eines fehlenden Vermittlungserfolges können spezielle Vereinbarungen schriftlich festgehalten werden. Die Höhe der Provision richtet sich u.a. nach der Art des Vertrages (z.B. Miete oder Kauf)

Informationen zur Immobilienmaklerverordnung

  • Aufgrund der Standesregeln ist der Immobilienmakler verpflichtet, nach Abschluss eines Makler­vertrages dessen wesentlichen Vertragsinhalt schriftlich zu bestätigen.
  • Wenn bei einer Privatperson nicht genügend Eigenmittel vorhanden sind und eine Fremdfinanzierung erforderlich ist, so muß die Privatperson noch vor Unterfertigen des Miet- oder Kaufvertrages über die finanzielle Gesamtbelastung aufgeklärt werden — beispielsweise über die Höhe der Rückzahlungsraten, über die Voraussetzungen für die Übernahme von Wohnbauförderungsmitteln etc.
  • Aus Inseraten muß hervorgehen, dass diese von Immobilienmaklern stammen.
  • Vor Ablauf der Rücktrittsfrist gem. § 30 a KSchG oder vor dem rechtswirksamen Zustandekommen des Geschäftes darf keine Provisionszahlung entgegengenommen werden.

Höhe der Provision

Bei den Provisionen handelt es sich um Höchstbeträge, in denen die Umsatzsteuer noch nicht enthalten ist.

A) Provision bei Abschluss eines Kaufvertrages

Kaufpreis bis € 36.366,42:
4 % Provision + 20 % UST

Kaufpreis von € 36.336,43 bis € 48.448,49
€ 1.453,46 Provision + 20 % UST

Kaufpreis ab € 48.448,50:
3 % Provision + 20 % UST

B) Provision bei Abschluss eines Haupt-/Untermietvertrages

Bei Vermittlung von

  • Geschäftsräumen und Einfamilienhäusern
  • einer Wohnung (auch Eigentumswohnung), die  nicht in einem Gebäude liegt, das vom Immobilienmakler gleichzeitig verwaltet wird
  • einer Eigentumswohnung,
    die in einem Gebäude liegt, das vom Immobilienmakler gleichzeitig verwaltet wird, wobei der Auftraggeber jedoch nicht Mehrheitseigentümer der betreffenden Liegenschaft ist:

Unabhängig von der Vertragsdauer darf vom Vermieter die 3-fache Bruttomonatsmiete(= Hauptmietzins + Betriebskosten + öffentliche Abgaben, jedoch ohne UST) als Vermittlungsprovision verlangt werden.

Vom Mieter darf/dürfen bei Verträgen, die

  • auf unbestimmte Zeit oder auf mehr als 3 Jahre befristet abgeschlossen werden,
    › 3 Bruttomonatsmieten
  • auf mindestens 2, aber höchstens 3 Jahre befristet abgeschlossen werden,
    › 2 Bruttomonatsmieten
  • auf weniger als 2 Jahre befristet abgeschlossen werden,
    › 1 Bruttomonatsmiete
    verlangt werden.

Bei Verlängerung der Vertragsdauer kann eine Ergänzung auf die entsprechende Höchstprovision vereinbart werden.

C) Provision bei Abschluss eines Haupt-/Untermietvertrages

Bei Vermittlung von

  • einer Wohnung,
    die in einem Gebäude liegt, das gleichzeitig vom Immobilienmakler verwaltet wird
  • einer Eigentumswohnung,
    die in einem Gebäude liegt, das gleichzeitig vom Immobilienmakler verwaltet wird, wobei der Auftraggeber Mehrheitseigentümer der betreffenden Liegenschaft ist:

Ist die Vertragsdauer auf unbestimmte Zeit oder auf mindestens 2 Jahre festgelegt, so dürfen vom Vermieter und Mieter jeweils 2 Bruttomonatsmieten verlangt werden. Beträgt die Vertragsdauer weniger als 2 Jahre, so dürfen vom Vermieter 2 Bruttomonatsmieten und vom Mieter 1 Bruttomonatsmiete verlangt werden. Bei Verlängerung der Vertragsdauer kann eine Ergänzung auf die entsprechende Höchstprovision vereinbart werden.

D) Provision bei Abschluss von Untermietverträgen über einzelne Wohnräume

Bei Untermietverträgen, die einzelne Wohnräume betreffen, darf vom Vermieter und Mieter – unabhängig von der Vertragsdauer – jeweils 1 Bruttomonatsmiete verlangt werden.

E) Provision für die Vermittlung von Baurechten

Dauer des Baurechtes

  • von 10 bis 30 Jahren › 3 %
  • über 30 Jahre › 2 %
    des auf die Dauer des vereinbarten
    Baurechtes entfallenden Bauzinses.

Der Höchstbetrag darf höchstens von einem Baurechtszins für 45 Jahre berechnet werden.

F) Bei der Vermittlung von Pachtverhältnissen an Unternehmen

Der Höchstbetrag der Provision bei einer befristeten Pachtdauer ist

  • bis zu 5 Jahren › 5 %
  • bis zu 10 Jahren › 4 %
  • über 10 Jahre › 3 %

des auf die Pachtdauer entfallenden Pachtschillings.

Bei einer auf unbestimmte Zeit vereinbarten Pachtdauer beträgt die Höchstprovision den dreifachen monatlichen Pachtschilling.

G) Bei der Vermittlung von sonstigen Pachtverhältnissen – insbesonders in der Land- und Forstwirtschaft

Der Höchstbetrag der Provision bei einer befristeten Pachtdauer ist

  • bis zu 6 Jahren › 5 %
  • bis zu 12 Jahren › 4 %
  • bis zu 24 Jahren › 3 %
  • über 24 Jahre › 2 %

des auf die Pachtdauer entfallenden Pachtschillings.

Bei einer unbestimmten Pachtdauer beträgt die Höchstprovision 5 % des auf die Pachtdauer von 5 Jahren entfallenden Pachtschillings.

Informationen zum Konsumentenschutzgesetz.

1) Das Rücktrittsrecht gem. § 3 KSchG:

Dieses Rücktrittsrecht schützt die Verbraucher vor „Haustürgeschäften” und auch vor Vertragsabschlüssen in Räumen, die nicht dauernd vom Unternehmer für seine geschäftlichen Zwecke genützt werden (z.B. das Innere von Bussen).

Bei Geschäftsanbahnung durch den Verbraucher (z.B. Reagieren auf eine Zeitungsannonce) gewährt § 3 KSchG kein Rücktrittsrecht (siehe aber § 30 a KSchG!).

2) Das Rücktrittsrecht gem. § 30 a KSchG:

Bei Anbahnung durch den Verbraucher – wie es bei Immobiliengeschäften üblich ist – gewährt § 30 a KSchG ein Rücktrittsrecht. Ein Verbraucher, der beispielsweise aufgrund eines von einem Makler aufgegebenen Inserates nach telefonischer Kontaktaufnahme (= Anbahnung durch Verbraucher) zu einem „Sammelbesichtigungstermin” erscheint und nach dieser Erstbesichtigung noch am selben Tag den Mietvertrag unterschreibt, hat ein Rücktrittsrecht.

Wenn ein Verbraucher einen Mietvertrag oder einen Kaufvertrag über eine Wohnung, ein Einfamilienhaus oder ein Grundstück, auf dem ein Einfamilienhaus errichtet werden kann, am Tag der Erstbesichtigung abschließt, so hat er aufgrund des § 30 a KSchG die Möglichkeit, binnen einer Woche nach der Vertragsunterzeichnung den Rücktritt zu erklären. Die Frist beginnt jedoch erst dann zu laufen, wenn der Verbraucher eine Zweitschrift seiner Vertragserklärung und eine schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht erhalten hat. Jedenfalls erlischt das Rücktrittsrecht spätestens einen Monat nach dem Tag der Erstbesichtigung.

Eine wichtige Voraussetzung für das Bestehen des Rücktrittsrechtes ist das dringende Wohnbedürfnis des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen!

3) Besondere Aufklärungspflichten des Immobilienmaklers gem. § 30 b KSchG:

Vor Abschluss des Maklervertrages muß der Verbraucher vom Immobilienmakler eine schriftliche Übersicht der voraussichtlichen Kosten einschließlich der Vermittlungsprovision erhalten. Die Vermittlungsprovision muß gesondert ausgewiesen werden. Weiters muß aus dieser Übersicht die Maklereigenschaft hervorgehen.

Ebenso ist es erforderlich, auf ein wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis und allenfalls auf die Tätigkeit als „Doppelmakler” hinzuweisen.

Ein wirtschaftliches Naheverhältnis ergibt sich zum Beispiel aus der Stellung als ein Gesellschafter eines Unternehmens, durch enge geschäftliche Zusammenarbeit oder aus der Tätigkeit als Hausverwalter. Und ein Immobilienmakler handelt dann als Doppelmakler, wenn er die Interessen des Auftraggebers und des Dritten in gleicher Weise wahrt.

4) Höchstdauer von Alleinvermittlungsaufträgen gem. § 30 c KSchG:

Ein Alleinvermittlungsauftrag liegt vor, wenn sich der Auftraggeber verpflichtet, für das zu vermittelnde Geschäft keinen anderen Makler in Anspruch zu nehmen.

Bei der Vermittlung eines Mietvertrages über eine Wohnung beträgt die Höchstdauer 3 Monate.

Bei der Vermittlung eines Kaufvertrages über eine Wohnung, eines Einfamilienhauses oder eines Grundstückes, das für die Errichtung eines Einfamilienhauses geeignet ist, beträgt die Höchstdauer 6 Monate.

Wenn besondere Umstände vorliegen, kann die Frist entsprechend verlängert werden (z.B. schwer zugängliche Lage).

In allen anderen Fällen bzw. bei Nichtverbrauchern ist ein Alleinvermittlungsauftrag auf angemessene Dauer abzuschließen (§ 14 MaklerG).

5) Schriftlichkeit und zwingende Bestimmungen gem. § 31 KSchG:

  • Der Aufwandersatz für zusätzliche Aufträge (für über den Normalbetrieb hinausgehende Kosten, wie zum Beispiel erhöhter Aufwand durch große Entfernung, schwieriger Zugang oder schlechte Verwertbarkeit),
  • der Abschluss und die Verlängerung eines Alleinvermittlungsauftrages und Provisionsverein-barungen bei fehlendem Vermittlungserfolg (z.B. Provisionsanspruch, wenn kein zweckgleich-wertiges Geschäft abgeschlossen wurde, oder wenn aufgrund eines Vorkaufsrechtes das Rechtsgeschäft nicht mit der vom Makler namhaft gemachten Person zustande gekommen ist)

müssen für ihre Rechtswirksamkeit ausdrücklich und schriftlich vereinbart werden.

Die Sorgfalts- und Informationspflichten (geregelt in § 3 MaklerG) dürfen nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgeändert werden.

Checkliste

Diese Checkliste soll Ihnen einen Überblick über die wesentlichen Überlegungen für Käufer und Verkäufer von Wohnräumen bieten!

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